H B 196.2 ErbStH Wertermittlung bei Grundstücken im Zustand der Bebauung
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher unbebauten Grundstück
Beispiel:
Ein zuvor unbebautes Grundstück (Größe 611 m², Bodenrichtwert 100 EUR/m²) wird mit einem Einfamilienhaus bebaut und zum 1.2.2018 verschenkt.
Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten von 65 000 EUR entstanden, von denen 50 000 EUR bezahlt worden sind.
Wert für das zuvor unbebaute Grundstück
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 179 BewG)
611 m² x 100 EUR/m² | 61 100 EUR |
+ 65 000 EUR | |
Grundbesitzwert | 126 100 EUR |
Errichtung eines Gebäudes auf einem bisher bebauten Grundstück
Beispiel 1:
Ein Zweifamilienhaus (ZFH), das auf einem 900 m² großen Grundstück errichtet worden ist (Bodenrichtwert 200 EUR/m²), wird um zwei Stockwerke aufgestockt.
Nach Abschluss der Baumaßnahme wird das Mehrfamilienhaus 4 Wohnungen beinhalten.
Der Eigentümer verstirbt noch während der Bauphase am 1.3.2018.
Bis zu diesem Zeitpunkt sind Herstellungskosten für die Aufstockung von 50 000 EUR entstanden (ohne Abbruchkosten für die Beseitigung des alten Dachaufbaus).
Der Vergleichswert (inkl. Bodenwert) beträgt lt. Grundstücksmarktbericht des örtlichen Gutachterausschusses für ein vergleichbares Zweifamilienhaus 370 000 EUR.
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. § 183 Absatz 1 BewG)
Vergleichswert ZFH lt. Grundstücksmarktbericht | 370 000 EUR |
(maßgeblich ist die Grundstücksart und das Bewertungsverfahren vor Durchführung der Baumaßnahme) Entstandene Herstellungskosten | + 50 000 EUR |
Grundbesitzwert | 420 000 EUR |
Beispiel 2:
Ein mit einem Mehrfamilienhaus (Mietwohngrundstück) bebautes Grundstück, das 1 100 m² groß ist und für das ein Bodenrichtwert von 150 EUR/m² anzusetzen ist, wird um einen Anbau erweitert.
Der Eigentümer verschenkt das Grundstück (während der Bauphase) zum 2.4.2018.
Herstellungskosten sind bis zu diesem Zeitpunkt in Höhe von 45.000 EUR entstanden.
Das Jahresentgelt (Miete) vor Errichtung des Anbaus beträgt 23 600 EUR und entspricht der üblichen Miete.
Das Gebäude ist im Bewertungsstichtag 20 Jahre alt.
Der Gutachterausschuss hat keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung gestellt.
Die Gesamtnutzungsdauer des Mietwohngrundstücks beträgt nach Anlage 22 BewG 70 Jahre.
Da der Gutachterausschuss keine Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten und keinen Liegenschaftszinssatz zur Verfügung stellt, gelten die Werte nach Anlage 23 zum BewG (Bewirtschaftungskosten = 23 %) und § 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG (Liegenschaftszinssatz = 5 %).
Der Vervielfältiger beträgt nach Anlage 21 zum BewG bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren 18,26.
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme
(§ 196 Absatz 2 i. V. m. §§ 184 ff. BewG)
Bodenwert 1 100 m² x 150 EUR/m² | 165 000 EUR | |
Gebäudewert Grundstücksrohertrag (Jahresentgelt) | 23 600 EUR | |
Bewirtschaftungskosten (23 % x 23 600 EUR) | ./. 5 428 EUR | |
Grundstücksreinertrag | 18 172 EUR | |
Bodenwertverzinsung (5 % x 165 000 EUR) | ./. 8 250 EUR | |
Gebäudereinertrag | 9 922 EUR | |
Vervielfältiger | x 18,26 | + 181 175 EUR |
Wert des bebauten Grundstücks vor Beginn der Baumaßnahme | 346 175 EUR | |
Entstandene Herstellungskosten | + 45 000 EUR | |
Grundbesitzwert | 391 175 EUR |
Errichtung eines Gebäudes auf einem bislang unbebauten Erbbaugrundstück
Beispiel:
Auf einem bislang unbebauten Erbbaurecht wird ein Einfamilienhaus errichtet.
Das Erbbaugrundstück hat eine Fläche von 600 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m².
Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2108 zu zahlen.
Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren.
Für den Bau des Einfamilienhauses sind bis zum Bewertungsstichtag Herstellungskosten in Höhe von 100 000 EUR entstanden.
Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude bei Ablauf des Erbbaurechts ist in Höhe von 50 % vorgesehen.
Ermittlung Bodenwertanteil
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts 3,0 % von 120 000 EUR (600 m² x 200 EUR/m²) | 3 600 EUR | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR | |
Unterschiedsbetrag | 600 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 30,93 | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2108 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 89 Jahre | |
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 18 558 EUR |
Ermittlung Gebäudewertanteil
Entstandene Herstellungskosten (§ 196 Absatz 2 BewG) | 100 000 EUR | |
Anteil Erbbaugrundstück (> R B 193 Absatz 7 Satz 4) | ./. 3 600 EUR | |
bei Ablauf des Erbbaurechts nicht zu entschädigender Anteil an den Herstellungskosten | ||
(50 % von 100 000 EUR) | 50 000 EUR | |
Abzinsungsfaktor nach Anlage 26 zum BewG | x 0,0720 | |
Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2108 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 89 Jahre | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
Gebäudewertanteil | 96 400 EUR | |
Grundbesitzwert
Bodenwertanteil | 18 558 EUR |
Gebäudewertanteil | + 96 400 EUR |
Grundbesitzwert | 114 958 EUR |
