H B 195.2 ErbStH Wertermittlung bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden und belasteten Grundstücken
Gebäude auf fremdem Grund und Boden
Beispiel 1:
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (industrielles Produktionsgebäude in Massivbauweise; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 1997; alle Bauteile Standardstufe 3; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.4.2018 zu bewerten.
Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 4 Jahre (bis 2022).
Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen.
Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 3 100 m².
Das industrielle Produktionsgebäude stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken).
Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund der Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt.
Bedingt durch den bei Beendigung des Pachtverhältnisses notwendigen Abriss des Gebäudes ergibt sich eine verkürzte Nutzungsdauer für das in Massivbauweise errichtete industrielle Produktionsgebäude (Gebäudeart 15.4 der Anlage 24 II BewG).
Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 25 Jahre (1997 bis 2022), am Besteuerungsstichtag ist es 21 Jahre alt.
Die längere wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren nach Anlage 22 BewG ist auf Grund der Abrissverpflichtung ebenso unbeachtlich wie der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten.
Gebäudesachwert
Regelherstellungskosten | 1 115 EUR/ m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 950 EUR/ m² | ||
Gebäudeart | 15.4 | ||
Standardstufe | 3 | ||
Baupreisindex | x 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 15.4 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 3 100 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 3 456 500 EUR |
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäudeherstellungswert | 3 456 500 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 84,00 % | (21 J. :25 J.): | ./. 2 765 200 EUR |
Gebäudeart | 15.4 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1997 | ||
Alter des Gebäudes | 21 Jahre | ||
tatsächliche Nutzungsdauer | 25 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 691 300 EUR |
Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.
Beispiel 2:
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden (Verbrauchermarkt; zu eigenen betrieblichen Zwecken genutzt; Baujahr 2010; alle Bauteile Standardstufe 4; keine übliche Miete ermittelbar) ist für Zwecke der Erbschaftsteuer auf den 15.03.2018 zu bewerten.
Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 26 Jahre (bis 2044).
Das Gebäude ist bei Beendigung des Nutzungsrechts zu beseitigen.
Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 775 m².
Der Verbrauchermarkt stellt ein Geschäftsgrundstück dar (Nutzung ausschließlich zu eigenen gewerblichen Zwecken).
Für das Geschäftsgrundstück lässt sich auf Grund einer Spezialnutzung keine übliche Miete ermitteln, so dass die Bewertung des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden nach dem Sachwertverfahren erfolgt.
Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer beträgt nach Anlage 22 BewG 30 Jahre.
Die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt insgesamt 34 Jahre (2010 bis 2044); am Besteuerungsstichtag ist es 8 Jahre alt.
Auf Grund der Abrissverpflichtung ist der Mindestrestwert in Höhe von 30 % der Regelherstellungskosten unbeachtlich.
Gebäudesachwert
Regelherstellungskosten | 1 021 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 870 EUR/m² | ||
Gebäudeart | 13.1 | ||
Standardstufe (alle Bauteile) | 4 | ||
Baupreisindex | x 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 775 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR |
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 23,53 % | (8 J. :34 J.) | ./. 186 187 EUR |
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2010 | ||
Alter des Gebäudes | 8 Jahre | ||
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer | 34 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 605 088 EUR |
Alterswertminderung ohne Abbruchverpflichtung
Gebäuderegelherstellungswert | 791 275 EUR | ||
Alterswertminderung mit Abbruchverpflichtung | 26,67 % | (8 J. :30 J.) | ./. 211 034 EUR |
Gebäudeart | 13.1 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2010 | ||
Alter des Gebäudes | 8 Jahre | ||
tatsächliche Gesamtnutzungsdauer | 30 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 580 241 EUR |
Anzusetzen ist der niedrigere der beiden Gebäudesachwerte (580 241 EUR).
Eine Anpassung an den gemeinen Wert durch Wertzahl erfolgt nicht.
Belastetes Grundstück
Beispiel:
Ein mit einem fremden Gebäude bebautes Grundstück ist auf Grund einer Schenkung zum 20.3.2018 zu bewerten.
Das Grundstück ist 1 450 m² groß; der Bodenrichtwert (BRW) beträgt 130 EUR/m².
Die Restlaufzeit des Nutzungsrechts beträgt am Bewertungsstichtag noch 22 Jahre.
Der vereinbarte Pachtzins beträgt jährlich 12 000 EUR.
Der Gutachterausschuss gibt einen Liegenschaftszinssatz von 5,5 % vor.
Grundbesitzwert
abgezinster Bodenwert (1 450 m² x BRW 130 EUR/m² x 0,3079) | 58 039 EUR |
(§ 195 Absatz 3 Satz 2 i. V m. § 193 Absatz 4 BewG und Anlage 26 zum BewG) kapitalisierter Pachtzins (12 000 EUR x 12,58) (§ 195 Absatz 3 Satz 3 i. V. m. Anlage 21 zum BewG) | + 150 960 EUR |
Grundbesitzwert | 208 999 EUR |
