H B 193 ErbStH Bewertung des Erbbaurechts
Erbbauzins in einer Summe bei Bestellung des Erbbaurechts (Einmalzahlung)
Beispiel:
Am 1.1.1998 wurde an einem Mietwohngrundstück ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 50 Jahren bestellt, dessen Grundbesitzwert auf den 2.1.2018 zu ermitteln ist.
Der Erbbauberechtigte hat 1998 den gesamten Erbbauzins (jährlich 6 % vom Bodenwert 200 000 EUR) für 50 Jahre im Voraus bezahlt.
Der Bodenwert beträgt am Bewertungsstichtag 300 000 EUR.
Es wird ein Jahresreinertrag von 100 000 EUR erzielt.
Die Restnutzungsdauer des Gebäudes entspricht der Restlaufzeit des Erbbaurechts (30 Jahre).
Bei Ablauf des Erbbaurechts ist eine Entschädigungszahlung für das Gebäude in Höhe des Gebäudewerts vorgesehen.
Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren.
Der Liegenschaftszinssatz beträgt laut Gutachterausschuss 6,0 %.
Ermittlung Bodenwertanteil | ||
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
(6,0 % von 300 000 EUR =) | 18 000 EUR | |
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) 6,0 % vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 0 EUR | |
kein Ansatz, da Einmalzahlung vor Bewertungsstichtag | ||
Unterschiedsbetrag | 18 000 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,76 | |
Liegenschaftszins (§ 193 Absatz 4 Satz 1 BewG) | 6,0 % | |
Bewertungsstichtag | 2.1.2018 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 30 Jahre | |
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 247 680 EUR |
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG | ||
Grundstücksreinertrag | 100 000 EUR | |
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (6,0 % von 300 000 EUR =) | ./. 18 000 EUR | |
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) | 6,0 % | |
Gebäudereinertrag | 82 000 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,76 | |
Restlaufzeit | 30 Jahre | |
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 1 BewG) | 6,0 % | 247 680 EUR |
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 1 128 320 EUR |
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 247 680 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 BewG | + 1 128 320 EUR |
Grundbesitzwert | 1 376 000 EUR |
Gestaffelter Erbbauzins
Beispiel:
Zwecks Bebauung mit einem Einfamilienhaus wurde an einem bisher unbebauten Grundstück ein Erbbaurecht bestellt.
Das Grundstück hat eine Fläche von 600 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m².
Die vertragliche Erbbauzinsvereinbarung sieht vor, dass der am Bewertungsstichtag zu zahlende Erbbauzins in Höhe von 2 400 EUR/Jahr in der verbleibenden Restlaufzeit des Erbbaurechts von 80 Jahren nach Ablauf von jeweils zehn Jahren um 120 EUR/Jahr steigt.
Ermittlung Bodenwertanteil | ||
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
3,0 % von 120 000 EUR (600 m² x 200 EUR/m²) | 3 600 EUR | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 820 EUR | |
am Bewertungsstichtag noch zu leistende Erbbauzinsen: | ||
80 Jahre x 2 400 EUR = | 192 000 EUR | |
70 Jahre x 120 EUR = | + 8 400 EUR | |
60 Jahre x 120 EUR = | + 7 200 EUR | |
50 Jahre x 120 EUR = | + 6 000 EUR | |
40 Jahre x 120 EUR = | + 4 800 EUR | |
30 Jahre x 120 EUR = | + 3 600 EUR | |
20 Jahre x 120 EUR = | + 2 400 EUR | |
10 Jahre x 120 EUR = | + 1 200 EUR | |
Summe: | 225 600 EUR | |
Restlaufzeit am Bewertungsstichtag | 80 Jahre | |
Durchschnitt (225 600 EUR : 80 Jahre) | 2.820 EUR/Jahr | |
Unterschiedsbetrag | 780 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 30,20 | |
Liegenschaftszins | ||
3,0 % | ||
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 80 Jahre | |
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. | ||
Absatz 4 BewG) = Grundbesitzwert | 23 556 EUR |
Bewertung der wirtschaftlichen Einheit des Erbbaurechts
Beispiel 1 (Ertragswertverfahren):
Ein Mietwohngrundstück mit einem Rohertrag nach § 186 BewG i.H.v. 45 000 EUR ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 2008 errichtet worden.
Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 300 EUR/m².
Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 15.3.2018 3 000 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.1.2041 zu zahlen.
Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist nicht vorgesehen.
Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren.
Liegenschaftszinssätze und Erfahrungssätze für Bewirtschaftungskosten hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil | ||
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
5,0 % von 150 000 EUR (500 m² x 300 EUR/m²) | 7 500 EUR | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 3 000 EUR | |
Unterschiedsbetrag | 4 500 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 13,16 | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | |
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 59 220 EUR |
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 185 BewG | ||
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | |
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG) | ||
21 % von 45 000 EUR | ./. 9 450 EUR | |
Grundstücksart | Mietwohngrundstück | |
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008 | |
Alter des Gebäudes | 10 Jahre | |
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | ||
(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |
Restnutzungsdauer | 60 Jahre | |
Grundstücksreinertrag | 35 550 EUR | |
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
Gebäudereinertrag | 28 050 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 18,93 | |
Restnutzungsdauer | 60 Jahre | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR |
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 194 Absatz 4 BewG | ||
Jahresmiete (Rohertrag nach § 186 BewG) | 45 000 EUR | |
Bewirtschaftungskosten (aus Anlage 23 zum BewG) | ||
21 % von 45 000 EUR | ./. 12 150 EUR | |
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2008 | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
Alter des Gebäudes | 33 Jahre | |
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | ||
(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | |
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre | |
Grundstücksreinertrag | 32 850 EUR | |
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
5,0 % von 150 000 EUR | ./. 7 500 EUR | |
Liegenschaftszins (§ 188 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BewG) | 5,0 % | |
Gebäudereinertrag | 25 350 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 16,71 | |
Restnutzungsdauer bei Ablauf Erbbaurecht | 37 Jahre | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
Gebäudeertragswert bei Ablauf des Erbbaurechts | 423 598 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. | ||
Gebäudeertragswert am Bewertungsstichtag | 530 986 EUR | |
abgezinster Gebäudeertragswert bei | ||
Ablauf des Erbbaurechts | ./. 144 786 EUR | |
entschädigungsloser Anteil des Gebäude- ertragswerts bei Ablauf des Erbbaurechts (keine Entschädigung) | 423 598 EUR | |
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3418 | |
Bewertungsstichtag | 15.3.2018 | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.1.2041 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 22 Jahre | |
Liegenschaftszins | 5,0 % | |
Gebäudewertanteil | 386 200 EUR |
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 59 220 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. | + 386 200 EUR |
Grundbesitzwert | 445 420 EUR |
Beispiel 2 (Sachwertverfahren):
Ein freistehendes Einfamilienhaus (mit Keller, Erdgeschoss uns ausgebautem Dachgeschoss – alle Bauteile Standardstufe 3) ist in Ausübung eines Erbbaurechts im Jahre 1959 errichtet worden.
Die Brutto-Grundfläche beträgt 230 m².
Eine Garage ist nicht vorhanden.
Das belastete Grundstück hat eine Fläche von 500 m² und der Bodenrichtwert beträgt 250 EUR/m².
Der vertraglich vereinbarte jährliche Erbbauzins beträgt zum Bewertungsstichtag am 6.4.2018 2 800 EUR und ist bis zum Ablauf des Erbbaurechts am 1.4.2058 zu zahlen.
Eine Entschädigungszahlung für das Gebäude ist in Höhe von 75 % des Gebäudewerts vorgesehen.
Der Gutachterausschuss verfügt über keine Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren.
Liegenschaftszinssätze hat der Gutachterausschuss ebenfalls nicht ermittelt.
Ermittlung Bodenwertanteil | ||
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts | ||
3,0 % von 125 000 EUR (500 m² x 250 EUR/m²) | 3 750 EUR | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
vertraglich vereinbarter jährlicher Erbbauzins | ./. 2 800 EUR | |
Unterschiedsbetrag | 950 EUR | |
Vervielfältiger (aus Anlage 21 zum BewG) | x 22,81 | |
Liegenschaftszins | 3,0 % | |
Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | |
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |
Bodenwertanteil (nach § 193 Absatz 3 i. V. m. Absatz 4 BewG) | 21 669 EUR |
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 190 BewG | |||
Regelherstellungskosten | 975 EUR/ m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex | x 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 230 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 224 250 EUR | ||
Alterswertminderung | 84,29 % (59 J. : 70 J.) | ./. 189 021 EUR | |
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | ||
Alter des Gebäudes | 59 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 35 229 EUR | ||
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 275 EUR | ||
30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von | 224 250 EUR | ||
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | ||
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | |||
Regelherstellungskosten | 976 EUR/ m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex | x 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 230 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 224 480 EUR | ||
Alterswertminderung | 100 % | ./. 224 480 EUR | |
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 1959 | ||
Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | ||
Alter des Gebäudes | 99 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer | |||
(aus Anlage 22 zum BewG) | 70 Jahre | ||
Gebäudesachwert | 0 EUR | ||
Mindestwertansatz nach § 190 Absatz 4 Satz 5 BewG | 67 344 EUR | ||
30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 224 480 EUR | |||
Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | 67 344 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. | ||||
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | 67 275 EUR | |||
abgezinster Gebäudesachwert bei Ablauf des Erbbaurechts | ./. 5 317 EUR | |||
entschädigungsloser Anteil des Gebäudesachwerts | ||||
bei Ablauf des Erbbaurechts | ||||
(25 % von 67 344 EUR) | 16 836 EUR | |||
Abzinsungsfaktor (aus Anlage 26 zum BewG) | x 0,3158 | |||
Bewertungsstichtag | 6.4.2018 | |||
Ablauf des Erbbaurechts | 1.4.2058 | |||
Restlaufzeit des Erbbaurechts | 39 Jahre | |||
Liegenschaftszins | 3,0 % | |||
Gebäudewertanteil | 61 958 EUR |
Grundbesitzwert des Erbbaurechts nach § 193 BewG | |
Bodenwertanteil nach § 193 Absatz 3 BewG | 21 669 EUR |
Gebäudewertanteil nach § 193 Absatz 5 i. V. m. § 194 Absatz 4 BewG | + 61 958 EUR |
Wert des Erbbaurechts | 83 627 EUR |
Grundbesitzwert | 83 627 EUR |
