H B 189 ErbStH Allgemeine Grundsätze des Sachwertverfahrens
Ablauf des Verfahrens (im Regelfall: ohne Außenanlagen und sonstige Anlagen)
Regelherstellungskosten (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 II., III. BewG | ||
x | ||
Baupreisindex | ||
x | ||
Brutto-Grundfläche (§ 190 Abs. 1, Anlage 24 I. BewG) | ||
= | ||
Bodenrichtwert (ggf. angepasster Bodenwert) | Gebäuderegelherstellungswert | |
x | ./. | |
Grundstücksfläche | Alterswertminderung | |
= | = | |
Bodenwert | Gebäudesachwert | |
▼ | ▼ | |
Vorläufiger Sachwert | ||
x | ||
Wertzahl | ||
= | ||
Sachwert = Grundbesitzwert | ||
Bewertung im Sachwertverfahren
Beispiel:
Ein mit einem freistehenden Einfamilienhaus (Baujahr 2004, Keller- und Erdgeschoss, Dachgeschoss ausgebaut, Gebäudestandard – alle Bauteile Standardstufe 3) bebautes Grundstück ist zum 1.2.2018 (Bewertungsstichtag) zu bewerten.
Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes beträgt 220 m².
An das Haus grenzt eine nicht überdachte Terrasse (Baujahr 2006, Bruchsteinplatten mit Unterbeton) mit einer Fläche von 30 m² an.
Auf dem Grundstück befinden sich außerdem eine freistehende Garage in Massivbauweise mit einer Brutto-Grundfläche von 23 m² (Baujahr 2006) und ein Außen-Schwimmbecken (Baujahr 2006, normale Ausführung) mit einer Fläche von 52 m².
Das Grundstück hat eine Fläche von 700 m² und der Bodenrichtwert beträgt 200 EUR/m².
Vom Gutachterausschuss stehen keine Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren und örtlichen Sachwertfaktoren für das Grundstück zur Verfügung.
Bodenwert | |||
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert | |||
(700 m² x 200 EUR/m²) | 140 000 EUR | ||
Gebäudesachwert | |||
freistehendes Einfamilienhaus (EFH) | |||
Regelherstellungskosten | 975 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 835 EUR/m² | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Standardstufe (alle Bauteile) | 3 | ||
Baupreisindex | x 116,8/100 | ||
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 220 m² | ||
Gebäuderegelherstellungswert | 214 500 EUR | ||
Alterswertminderung | 20,00 % | (14 J. : 70 J.) | ./. 42 900 EUR |
Gebäudeart | 1.01 | ||
Bezugsfertigkeit des Gebäudes | 2004 | ||
Alter des Gebäudes | 14 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage zum 22 BewG) | 70 Jahre | ||
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) | 171 600 EUR | ||
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Gebäuderegelherstellungswerts in Höhe von 214 500 EUR = 64 350 EUR) | |||
Garage | |||
Regelherstellungskosten | 569 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus Anlage 24 zum BewG) | 485 EUR/m² | ||
Gebäudeart (Einzelgarage) | 14.1 | ||
Standardstufe (Garage in Massivbauweise) | 4 | ||
Baupreisindex | x 117,4/100 | ||
Gebäudeart | 14.1 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Brutto-Grundfläche | x 23 m² | ||
Regelherstellungswert | 13 087 EUR | ||
Alterswertminderung | 20,00 % | (12 J. : 60 J.) | ./. 2 618 EUR |
Garage | |||
Bezugsfertigkeit der Garage | 2006 | ||
Alter der Garage | 12 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre | ||
Gebäudesachwert (Garage) | 10 469 EUR | ||
Mindestwertansatz nach § 190 Abs. 4 Satz 5 BewG ist überschritten (30 % des Regelherstellungswerts in Höhe von 13 087 EUR = 3 926 EUR) | |||
Gebäudesachwert am Bewertungsstichtag | |||
Gebäudesachwert (Einfamilienhaus) + Gebäudesachwert (Garage) | 182 069 EUR | ||
Besonders werthaltige Außenanlagen | |||
Terrasse | |||
Regelherstellungskosten | 70 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 60 EUR/m² | ||
Wege- und Platzbefestigungen (Bruchsteinplatten mit Unterbeton) | |||
Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | -5.1 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Fläche | x 30 m² | ||
Regelherstellungswert | 2 100 EUR | ||
Alterswertminderung | 30,00 % | (12 J. : 40 J.) | ./. 630 EUR |
Terrasse | |||
Fertigstellung | 2006 | ||
Alter | 12 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 40 Jahre | ||
Sachwert (Terrasse) | 1 470 EUR | ||
Schwimmbecken | |||
Regelherstellungskosten | 613 EUR/m² | ||
Regelherstellungskosten (aus R B 190.5) | 525 EUR/m² | ||
Schwimmbecken (normale Ausführung) | |||
Baupreisindex (R B 190.4 und 190.5) | x 116,8/100 | ||
Außenanlagen wie Wohngebäude / Gebäudeart | -5.1 | ||
Bewertungsstichtag | 2018 | ||
Fläche | x 52 m² | ||
Regelherstellungswert | 31 876 EUR | ||
Alterswertminderung | 40,00 % | (12 J. : 30 J.) | ./. 12 751 EUR |
Schwimmbecken | |||
Fertigstellung | 2006 | ||
Alter | 12 Jahre | ||
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (aus R B 190.5) | 30 Jahre | ||
Sachwert (Schwimmbecken) | 19 125 EUR | ||
Sachwert der besonders werthaltigen Außenanlagen Sachwert (Terrasse) + Sachwert (Schwimmbecken) | 20 595 EUR | ||
Der Sachwert übersteigt 10 % des Gebäudesachwerts. (10 % des Gebäudesachwerts in Höhe von 182 069 EUR = 18 206 EUR) | |||
Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
Bodenwert | 140 000 EUR | ||
Gebäudesachwert | + 182 069 EUR | ||
Sachwert Außenanlagen | + 20 595 EUR | ||
Summe | 342 664 EUR | ||
Grundbesitzwert (Sachwert) | |||
Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
Wertzahl (aus Anlage 25 zum BewG) | x 0,80 | ||
Einfamilienhaus | |||
Vorläufiger Sachwert | 342 664 EUR | ||
Bodenrichtwert | 200 EUR/m² | ||
Grundbesitzwert | 274 131 EUR | ||
