H B 185.4 ErbStH Grundstück mit mehreren Gebäuden bzw. Gebäudeteilen
Formel zur Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer
| RoG1 x RND1 + RoGn x RNDn | |
RoG1 + RoGn |
RND | = Restnutzungsdauer |
RoG | = Rohertrag des Gebäudes / Gebäudeteils |
Formel zur Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer
| WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils1 x RND1 + WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteilsn x RNDn | |
WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils1 + WF/NF Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteilsn |
RND | = Restnutzungsdauer |
WF/NF | = Wohn- bzw. Nutzfläche des Gebäudes/Gebäudeteils |
Gebäudemix
Beispiel 1 (gewogene Restnutzungsdauer):
Der Grundbesitzwert (Ertragswert) für ein Geschäftsgrundstück (Bodenwert: 300 000 EUR), bebaut mit einem Verwaltungsgebäude (jährlicher Rohertrag: 100 000 EUR, Baujahr 1999) und einem Industriegebäude (jährlicher Rohertrag: 40 000 EUR, Baujahr 1999), ermittelt sich am Bewertungsstichtag (1.2.2018) wie folgt:
Ermittlung der gewogenen Restnutzungsdauer:
Verwaltungsgebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre |
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | |
Restnutzungsdauer | 41 Jahre | |
Industriegebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 40 Jahre |
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | |
Restnutzungsdauer | 21 Jahre |
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
| RoG1 (100 000 EUR) x RND1 (41 Jahre) + RoG2 (40 000 EUR) x RND2 (21 Jahre) | |
RoG1 (100 000 EUR) + RoG2 (40 000 EUR) |
RNDgewogen = 35,29 Jahre = rd. 35 Jahre
Grundbesitzwert:
Rohertrag (100 000 EUR + 40 000 EUR =) | 140 000 EUR |
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND) | ./. 30 800 EUR |
Reinertrag des Grundstücks | 109 200 EUR |
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % x 300 000 EUR Bodenwert) | ./. 19 500 EUR |
Gebäudereinertrag | 89 700 EUR |
Vervielfältiger 13,69 (Anlage 21 zum BewG: RNDgewogen 35 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) | x 13,69 |
Gebäudeertragswert | 1 227 993 EUR |
Bodenwert (300 000 EUR) | + 300 000 EUR |
Ertragswert/Grundbesitzwert | 1 527 993 EUR |
Beispiel 2 (gewichtete Restnutzungsdauer):
Das Geschäftsgrundstück nach Beispiel 1 wurde zu einem jährlichen Gesamtentgelt in Höhe von 140 000 EUR vermietet.
Das Verwaltungsgebäude hat eine Nutzfläche von 1 000 m² und das Industriegebäude eine Nutzfläche von 800 m².
Ermittlung der gewichteten Restnutzungsdauer:
Verwaltungsgebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 60 Jahre |
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | |
Restnutzungsdauer | 41 Jahre | |
Industriegebäude: | wirtsch. Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 zum BewG) | 40 Jahre |
abzüglich Alter am Bewertungsstichtag | ./. 19 Jahre | |
Restnutzungsdauer | 21 Jahre |
(Mindest-Restnutzungsdauer nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG jeweils überschritten)
| NF1 (1 000 m²) x RND1 (41 Jahre) + NF2 (800 m²) x RND2 (21 Jahre) | |
NF1 (1 000 m²) + NF2 (800 m²) |
RNDgewichtet = 32,11 = rd. 32 Jahre
Grundbesitzwert:
Rohertrag (140 000 EUR) | 140 000 EUR |
abzüglich Bewirtschaftungskosten 22 % (Anlage 23 zum BewG: Geschäftsgrundstück, 35 Jahre RND) | ./. 30 800 EUR |
Reinertrag des Grundstücks | 109 200 EUR |
abzüglich Bodenwertverzinsung (§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nummer 4 BewG: Liegenschaftszinssatz 6,5 % x 300 000 EUR Bodenwert) | ./. 19 500 EUR |
Gebäudereinertrag | 89 700 EUR |
Vervielfältiger 13,33 (Anlage 21 zum BewG: RNDgewichtet 32 Jahre, Liegenschaftszinssatz 6,5 %) | x 13,33 |
Gebäudeertragswert | 1 195 701 EUR |
Bodenwert (300 000 EUR) | + 300 000 EUR |
Ertragswert/Grundbesitzwert | 1 495 701 EUR |
