H B 167.1 ErbStH Bewertung der Betriebswohnungen und des Wohnteils
Häusliches Arbeitszimmer
Ein im Wohnbereich belegenes Arbeitszimmer stellt bewertungsrechtlich lediglich einen Raum dar, dem innerhalb der Nutzung zu Wohnzwecken eine dieser Nutzung nicht widersprechende Funktion zugewiesen ist (> BFH vom 9.11.1988 II R 61/87, BStBl 1989 II S. 135).
Abgrenzung des Grund und Bodens vom Wirtschaftsteil
Beispiel:
Ein vom Betriebsleiter genutztes freistehendes Einfamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards (Standardstufe 3) befindet sich auf einer 10 000 m² großen Hofstelle.
Das Haus (Baujahr 2002) verfügt über einen Keller und ein ausgebautes Dachgeschoss.
Die Brutto-Grundfläche beträgt 100 m² je Geschoss.
Der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert beträgt für das maßgebliche Grundstück 175 EUR/m².
Zum 31.12.1998 wurden das Haus und der Hausgarten mit insgesamt 1 140 m² steuerfrei aus dem ertragsteuerlichen Betriebsvermögen entnommen.
Für die Arbeitnehmer des Betriebs wurde ebenfalls im Jahre 2002 ein freistehendes Zweifamilienhaus mittleren Ausstattungsstandards (Standardstufe 3) errichtet.
Das voll unterkellerte Haus verfügt über zwei übereinander liegende Wohnungen und ein nicht ausgebautes Dachgeschoss, das jedoch nutzbar ist.
Die Brutto-Grundfläche beträgt für jedes Geschoss 100 m².
Zum Zweifamilienhaus gehören eine Umgriffsfläche von 150 m² und zwei Parkplätze zu je 15 m².
Vom Gutachterausschuss stehen weder geeignete Vergleichswerte bzw. Vergleichsfaktoren noch örtliche Sachwertfaktoren zur Verfügung.
Der Besteuerungsfall tritt am 3.1.2018 ein.
Wohnteil
Das Einfamilienhaus des Betriebsleiters gehört zum Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.
Zur Abgrenzung des Wohnteils vom Wirtschaftsteil ist die Verkehrsanschauung heranzuziehen.
Der Flächenansatz ist auf das Fünffache der bebauten Fläche zu begrenzen (§ 167 Absatz 2 BewG).
Berechnung der maßgeblichen Fläche des Wohnteils
Prüfung der Höchstgrenze | |
Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster | 100 m² |
Hausgarten | + 1 040 m² |
Summe | 1 140 m² |
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche | 500 m² |
Berechnung des Sachwerts des Wohnteils
Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179, 189 Absatz 2 BewG) | ||
Bodenrichtwert | 175 EUR/m² | |
maßgebliche Grundstücksfläche | x 500 m² | |
Bodenwert | 87 500 EUR |
Gebäudesachwert (§ 190 Absatz 1 und 2 BewG) | ||
Gebäuderegelherstellungswert lt. Anlage 24 | 835 EUR/m² | |
Gebäudeart 1.01 – Standardstufe 3 | ||
Baupreisindex 116,8/100 | 975 EUR/m² | |
Brutto-Grundfläche: (KG, EG, DG je 100 m²) | x 300 m² | 292 500 EUR |
Davon Alterswertminderung (§ 190 Abs. 4 i. V. m. Anlage 22 BewG) | ||
Verhältnis des Gebäudealters am Bewertungsstichtag zur Gesamtnutzungsdauer = 16 Jahre : 70 Jahre | 22,86 % | ./. 66 866 EUR |
Gebäudesachwert | 225 634 EUR |
Vorläufiger Sachwert (§ 189 Absatz 3 BewG) | |
Bodenwert | 87.500 EUR |
Gebäudesachwert | + 225.634 EUR |
Vorläufiger Sachwert | 313.134 EUR |
Sachwert | |
Vorläufiger Sachwert | 313.134 EUR |
Wertzahl lt. Anlage 25 zum BewG | x 0,8 |
Sachwert | 250.507 EUR |
Betriebswohnungen
Das Zweifamilienhaus für die Arbeitnehmer des Betriebs gehört zu den Betriebswohnungen des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.
Zur Abgrenzung der Betriebswohnungen vom Wirtschaftsteil ist ebenfalls die Verkehrsanschauung heranzuziehen (§ 167 Absatz 2 BewG).
Berechnung der maßgeblichen Fläche für die Betriebswohnungen
Prüfung der Höchstgrenze | |
Bebaute Fläche des Grundstücks lt. Kataster | 100 m² |
Umgriffsfläche | + 150 m² |
Nebenfläche (Parkplätze) | + 30 m² |
Summe | 280 m² |
Maximal das Fünffache der bebauten Fläche | 500 m² |
Berechnung des Sachwerts der Betriebswohnungen
Bodenwert inkl. Außenanlagen (§§ 179,189 Absatz 2 BewG) | ||
Bodenrichtwert | 175 EUR/m² | |
maßgebliche Grundstücksfläche | x 280 m² | |
Bodenwert | 49 000 EUR |
Gebäudesachwert (§ 190 Absatz 1 und 2 BewG) | ||
Gebäuderegelherstellungswert lt. Anlage 24 | 767 EUR/m² | |
Gebäudeart 1 121 – Standardstufe 3 | ||
Baupreisindex 116,8/100 | 89 EUR/m² | |
Brutto-Grundfläche (KG, EG, OG, DG je 100 m²) | x 400 m² | 358 000 EUR |
Davon Alterswertminderung lt. Anlage 22 Verhältnis der tatsächlichen Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer lt. Anlage 22 = 16 Jahre : 70 Jahre | 22,86 % | ./. 81 839 EUR |
Gebäudesachwert | 276 161 EUR |
Vorläufiger Sachwert (§ 189 Absatz 3 BewG) | |
Bodenwert | 49 000 EUR |
Gebäudesachwert | + 276 161 EUR |
Vorläufiger Sachwert | 325 161 EUR |
Sachwert | |
Vorläufiger Sachwert | 325 470 EUR |
Wertzahl lt. Anlage 25 zum BewG | x 0,8 |
Sachwert | 260 128 EUR |
Verbleibende Hofstelle
Die beim Wohnteil und den Betriebswohnungen nicht erfasste restliche Hoffläche wird beim Wirtschaftsteil erfasst.
Bewertung von Gebäuden innerhalb eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
Beispiel:
Eine landwirtschaftliche Hofstelle besteht aus einer geschlossenen Hofanlage und weiteren Gebäuden, die wie folgt genutzt werden:
Hofanlage
Zum Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehören:
Wirtschaftsteil
Die Gebäude/-teile (3), (4), (5)
Betriebswohnungen
Der Gebäudeteil (8)
Wohnteil
Die Gebäude/-teile (1), (2).
Die Bewertung der Gebäude bzw. Gebäudeteile erfolgt wie beim Grundvermögen.
Beim Gebäudeteil (1) und (8) handelt es sich um eine Wohnung innerhalb eines räumlichen Verbunds mit anderen Gebäuden oder Gebäudeteilen.
Hierfür sind die Grundsätze für die Bewertung von Wohnungseigentum (§ 182 Absatz 2 Nummer 1 i. V. m. Absatz 4 Nummer 1 BewG) maßgebend.
Für Gebäude (2) als freistehendes Bauwerk erfolgt die Wertermittlung als Einfamilienhaus.
Dagegen gehören das Gebäude (7) und der Gebäudeteil (6) jeweils als eigenständige wirtschaftliche Einheit grundsätzlich zum Grundvermögen.
