R B 190.7 ErbStR Alterswertminderung
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen.
Diese wird regelmäßig nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage zum 22 BewG bestimmt.
Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.
Hinsichtlich der Ermittlung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer gelten die Grundsätze des Ertragswertverfahrens entsprechend (> R B 185.3 Abs. 2 bzw. R B 185.4 Abs. 2).
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann ein fiktiv späteres Baujahr (> Abs. 3) anzunehmen oder die tatsächliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes (> Abs. 4) zu berücksichtigen sein.
Ein fiktiv späteres Baujahr ist anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben.
Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen.
Die Anzahl der Jahre der Verlängerung für die Ermittlung des fiktiven späteren Baujahrs ist den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6 zu entnehmen.
Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen.
Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer ermittelt sich das fiktiv spätere Baujahr aus folgender Formel [Beispiel > H B 190.7 (3)]:
fiktives Bau- jahr = | Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr ./. übliche Gesamtnutzungsdauer |
Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.
Tabelle 1
Modernisierungselemente | Punkte |
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
Modernisierung von Bädern | 2 |
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
14 bis 16 Punkte: überwiegend modernisiert
≥ 18 Punkte: umfassend modernisiert
Tabelle 2
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
≥ 10 | 0 | 2 |
≥ 15 | 2 | 5 |
≥ 20 | 4 | 8 |
≥ 25 | 6 | 12 |
≥ 30 | 9 | 15 |
≥ 35 | 12 | 19 |
≥ 40 | 15 | 23 |
≥ 45 | 18 | 27 |
≥ 50 | 22 | 31 |
≥ 55 | 26 | 35 |
≥ 60 | 30 | 40 |
≥ 65 | 34 | 44 |
= 70 | 38 | 49 |
> 70 | 38 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 38 ./. 70) | 49 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 49 ./. 70) |
Tabelle 3
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
≥ 10 | 0 | 2 |
≥ 15 | 2 | 6 |
≥ 20 | 5 | 9 |
≥ 25 | 7 | 13 |
≥ 30 | 10 | 16 |
≥ 35 | 13 | 20 |
≥ 40 | 17 | 24 |
≥ 45 | 20 | 28 |
≥ 50 | 24 | 33 |
≥ 55 | 28 | 37 |
= 60 | 33 | 42 |
> 60 | 33 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 33 ./. 60) | 42 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 42 ./. 60) |
Tabelle 4
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
≥ 10 | 1 | 3 |
≥ 15 | 3 | 6 |
≥ 20 | 6 | 10 |
≥ 25 | 8 | 14 |
≥ 30 | 12 | 18 |
≥ 35 | 15 | 22 |
≥ 40 | 19 | 26 |
≥ 45 | 23 | 30 |
= 50 | 27 | 35 |
> 50 | 27 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 27 ./. 50) | 35 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 35 ./. 50) |
Tabelle 5
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
≥ 5 | 0 | 1 |
≥ 10 | 2 | 4 |
≥ 15 | 4 | 7 |
≥ 20 | 7 | 11 |
≥ 25 | 10 | 15 |
≥ 30 | 13 | 19 |
≥ 35 | 17 | 23 |
= 40 | 22 | 28 |
> 40 | 22 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 22 ./. 40) | 20 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 28 ./. 40) |
Tabelle 6
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | Verschiebung Baujahr (Jahre) | |
≥ 5 | 0 | 1 |
≥ 10 | 2 | 5 |
≥ 15 | 5 | 8 |
≥ 20 | 8 | 12 |
≥ 25 | 12 | 16 |
= 30 | 16 | 21 |
> 30 | 16 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 16 ./. 30) | 21 (> Satz 5; Jahr des Bewer- tungsstichtags + 21 ./. 30) |
Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (§ 190 Abs. 4 Satz 4 BewG).
Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 Prozent des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.
Diese Restwertregelung berücksichtigt, dass auch ein älteres Gebäude, das laufend instand gehalten wird, einen Wert hat.
Sie berücksichtigt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer des Gebäudes infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde.
Bei vertraglicher Abbruchverpflichtung für das Gebäude, kann dieser Mindestansatz jedoch unterschritten werden (> R B 190.7 Abs. 4).
