R B 185.3 ErbStR Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer wird grundsätzlich aus dem Unterschied zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt.
Es bestehen aus Vereinfachungsgründen keine Bedenken, das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertungsstichtags zu bestimmen.
Die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist der Anlage 22 zum BewG zu entnehmen.
Sie richtet sich nach der Grundstücksart im Sinne des § 181 BewG und den in der Anlage 22 zum BewG ausgewiesenen Gebäudearten.
Die Gesamtnutzungsdauer für nicht aufgeführte Gebäudearten ist aus der Gesamtnutzungsdauer vergleichbarer Gebäudearten abzuleiten.
Wird ein Gebäude mit nichtselbstständigen Gebäudeteilen unterschiedlich genutzt, ist die Wahl der maßgeblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Grundstücksart des § 181 BewG wie folgt vorzunehmen:
Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Mietwohngrundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Mietwohngrundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen. Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Verkaufsräume oder Büros) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre.
Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein Geschäftsgrundstück, das aus einem Gebäude mit nicht selbstständigen Gebäudeteilen verschiedener Bauart oder Nutzung (z. B. geschossweise unterschiedliche Bauart, Tiefgarage unter Bankgebäude) besteht, ist zur Ermittlung einer einheitlichen Restnutzungsdauer die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für Geschäftsgrundstücke laut Anlage 22 zum BewG anzunehmen, die dem durch die Hauptnutzung des Gebäudes bestimmten Gesamtgepräge des Gebäudes entspricht. Dies gilt unabhängig davon, ob im Gebäude enthaltene Räume (z. B. Wohnungen) für Zwecke genutzt werden, für die eine abweichende wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer anzunehmen wäre. Ist keine der Nutzungen des Gebäudes prägend, ist für dieses Gebäude bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer von der durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudearten der Anlage 22 zum BewG auszugehen.
Handelt es sich bei der zu bewertenden wirtschaftlichen Einheit um ein gemischt genutztes Grundstück, ist die typisierte wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für gemischt genutzte Grundstücke in Höhe von 70 Jahren anzunehmen.
Zur Bestimmung der Gesamtnutzungsdauer bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren selbstständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen R B 185.4 Abs. 2.
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, kann von einer Verlängerung (Abs. 4) oder Verkürzung (Abs. 5) der Restnutzungsdauer auszugehen sein.
Eine Verlängerung der Restnutzungsdauer ist nur anzunehmen, wenn in den letzten zehn Jahren durchgreifende Modernisierungen vorgenommen wurden, die nach dem Punktesystem der nachfolgenden Tabelle 1 eine überwiegende oder umfassende Modernisierung ergeben.
Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen, die Punkte der Tabelle 1 sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen.
Die verlängerte Restnutzungsdauer ergibt sich aus den nachfolgenden Tabellen 2 bis 6.
Eine Interpolation ist nicht vorzunehmen.
Die nachfolgenden Tabellen sind für Wohngebäude und analog für Nichtwohngebäude anzuwenden.
Tabelle 1
Modernisierungselemente | Punkte |
Dacherneuerung inklusive Verbesserung der Wärmedämmung | 4 |
Modernisierung der Fenster und Außentüren | 2 |
Modernisierung der Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser, Abwasser) | 2 |
Modernisierung der Heizungsanlage | 2 |
Wärmedämmung der Außenwände | 4 |
Modernisierung von Bädern | 2 |
Modernisierung des Innenausbaus, z. B. Decken, Fußböden, Treppen | 2 |
Wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung | 2 |
14 bis 16 Punkte: | überwiegend modernisiert |
≥ 18 Punkte: | umfassend modernisiert |
Tabelle 2
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | neue Restnutzungsdauer (Jahre) | |
≥ 10 | 60 | 62 |
≥ 15 | 57 | 60 |
≥ 20 | 54 | 58 |
≥ 25 | 51 | 57 |
≥ 30 | 49 | 55 |
≥ 35 | 47 | 54 |
≥ 40 | 45 | 53 |
≥ 45 | 43 | 52 |
≥ 50 | 42 | 51 |
≥ 55 | 41 | 50 |
≥ 60 | 40 | 50 |
≥ 65 | 39 | 49 |
≥ 70 | 38 | 49 |
Tabelle 3
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | neue Restnutzungsdauer (Jahre) | |
≥ 10 | 50 | 52 |
≥ 15 | 47 | 51 |
≥ 20 | 45 | 49 |
≥ 25 | 42 | 48 |
≥ 30 | 40 | 46 |
≥ 35 | 38 | 45 |
≥ 40 | 37 | 44 |
≥ 45 | 35 | 43 |
≥ 50 | 34 | 43 |
≥ 55 | 33 | 42 |
≥ 60 | 33 | 42 |
Tabelle 4
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | neue Restnutzungsdauer (Jahre) | |
≥ 10 | 41 | 43 |
≥ 15 | 38 | 41 |
≥ 20 | 36 | 40 |
≥ 25 | 33 | 39 |
≥ 30 | 32 | 38 |
≥ 35 | 30 | 37 |
≥ 40 | 29 | 36 |
≥ 45 | 28 | 35 |
≥ 50 | 27 | 35 |
Tabelle 5
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | neue Restnutzungsdauer (Jahre) | |
≥ 5 | 35 | 36 |
≥ 10 | 32 | 34 |
≥ 15 | 29 | 32 |
≥ 20 | 27 | 31 |
≥ 25 | 25 | 30 |
≥ 30 | 23 | 29 |
≥ 35 | 22 | 28 |
≥ 40 | 22 | 28 |
Tabelle 6
Übliche Gesamtnutzungsdauer von 30 Jahren | ||
Modernisierungsgrad | ||
14 bis 16 Punkte | ≥ 18 Punkte | |
Gebäudealter (Jahre) | neue Restnutzungsdauer (Jahre) | |
≥ 5 | 25 | 26 |
≥ 10 | 22 | 25 |
≥ 15 | 20 | 23 |
≥ 20 | 18 | 22 |
≥ 25 | 17 | 21 |
≥ 30 | 16 | 21 |
Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer kommt nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht.
Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können im typisierenden Bewertungsverfahren zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt nach § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG regelmäßig noch mindestens 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer.
Die Regelung unterstellt einen durchschnittlichen Erhaltungszustand und macht insbesondere bei älteren Gebäuden in vielen Fällen die Prüfung entbehrlich, ob die restliche Lebensdauer infolge baulicher Maßnahmen verlängert wurde.
Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude kann die Mindest-Restnutzungsdauer jedoch unterschritten werden.
