H B 186.5 ErbStH Ermittlung der üblichen Miete
Bekanntgabe der Vergleichsgrundstücke
BFH vom 18.11.1998 II R 79/96, BStBl 1999 II S. 10
Ermittlung der üblichen Miete in einem Mietwohngrundstück
Beispiel:
In einem Mietwohngrundstück befinden sich vier vergleichbare Wohnungen.
Drei Wohnungen sind vermietet, zu 5, 7 und 10 EUR/m² Wohnfläche.
Eine Wohnung ist selbstgenutzt.
Die übliche Miete für vergleichbare Wohnungen beträgt nach dem Mietspiegel 11 EUR/m².
Wohnung | Vereinbarte Nettokaltmiete | Abweichung zur üblichen Miete von 11 EUR | Anzusetzende Miete |
WE 1 | 5 EUR | 54 % | 11 EUR |
WE 2 | 7 EUR | 36 % | 11 EUR |
WE 3 | 10 EUR | 9 % | 10 EUR |
WE 4 | (eigengenutzt) | 11 EUR |
Mietermittlung in den Fällen der vorübergehenden Gebrauchsüberlassung
Beispiel:
V besitzt eine Ferienwohnung, die zum vorübergehenden Gebrauch dauernd wechselnden Mietern überlassen wird.
Zeitraum | Miete pro Woche | Anzahl der Wochen der jeweiligen Saison | Durchschnittliche Auslastung des Objektes (einschließlich Zeiten der Selbstnutzung und des anteiligen Leerstandes) | Übliche Miete (Spalte 2 x Spalte 3 x Spalte 4) |
1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
Vor-/Nachsaison | 230 EUR | 12 | 40% | 1 104 EUR |
Hauptsaison | 300 EUR | 12 | 80% | + 2 880 EUR |
Nebensaison | 200 EUR | 28 | 20% | + 1 120 EUR |
Summe | 52 | 5 104 EUR |
Als übliche Miete im Bewertungsstichtag für den Zeitraum von 12 Monaten ist ein Betrag von 5 104 EUR anzusetzen.
Mietspiegel
In Mietspiegeln wird häufig der um Ausreißer bereinigte Durchschnitt aller erhobenen Mietwerte in Form des Mittelwertes veröffentlicht.
Zusätzlich werden Mietspannen angegeben, um den Besonderheiten des Einzelfalls besser Rechnung tragen zu können.
Grundsätzlich ist der im Mietspiegel ausgewiesene gewichtete Mittelwert anzusetzen.
Bei ausreichenden Anhaltspunkten für einen konkreten niedrigeren oder höheren Wert ist dieser Wert anzusetzen.
Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten ist auf den jeweils unteren Wert oder den jeweils oberen Wert der Spanne abzustellen.
D.h. eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. die mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, ist nicht mehr ortsüblich.
Zuordnung der Leerstandszeiten bei Ferienwohnungen
BFH vom 6.11. 2001 IX R 97/00, BStBl 2002 II S. 726
